上海市４月２６日起停止个人住宅期房转让；政府指出上海局部地区房价涨幅过快，除了商品住房供应的阶段性、结构性矛盾外，投资性购房形成一定规模、短期炒作增多也是原因；为防止金融风险，一些商业银行上收支行的房地产开发贷款审批权限；中国银行上海分行针对房地产信贷正在研究有关方案

　　本报记者 张立伟

　　据悉，上海近期将放缓居民动迁工作，以降低住房刚性需求，同时大力建造中低价住房。上海社科院的专家向《财经时报》表示：“在较远的郊区建造中低价住房，能够拉低全市平均房价，但并不等于调整目前的房价。”上海市浦东区近日举行的“中低价房展”所展出的楼盘，均价已达到６０００～７０００元／平方米。

　　一位上海市政协常委告诉《财经时报》，他们的专家小组接受政府委托，开始研究开征物业税方案。他表示，这个问题比较复杂，因此不能给出何时完成研究并颁布方案的时间表。

　　在目前的房价中，税费及房产商利润占到了６０％，建筑成本只占４０％。中国一直一次性征收包括土地出让金在内的税费。若开征物业税，意味着把一次性征收的税费在房产保有期间分批缴纳，一般为７０年。物业税降低了房地产商环节的成本，有媒体计算，房价可能因此跌去４０％。

　　这位教授金融学的政协常委表示，开征物业税可以化解金融风险，降低房产价格，是中央未来税改的重点之一。但他担心可能在一些地方遇到政府阻力。

　　备受争议的上海房价一季度继续上涨，国家发改委、统计局４月１９日发布报告显示，一季度全国３５个大中城市房屋销售价格同比上涨７．７％， 上海以２８．３％位列第一。

　　上海统计局公布的数据显示，上海一季度房地产开发投资完成１８８．０５亿元，比去年同期增长３４．５％，占全社会固定资产投资的３７．６％。中央要求地产降温

　　江苏南京４月１日限制期房转让后，长三角地区城市开始抑制房价过快上涨。

　　２００２年开始，大量外资流入长三角地区，地方政府进行大规模基础建设，有关“长三角是中国经济的龙头”、“打造世界都市圈”等舆论亦不断升温，房价增速成倍高于当地ＧＤＰ增长率。拥有巨量闲置资金的温州人也进入上海楼市炒房。

　　记者获悉，在长三角最近集体行动“抑制房价上涨”之前，国务院领导在有关会议上表示，一些地区的房价完全脱离广大人民群众的实际购买力，炒作成分很浓；为了政绩的政府对地产市场听之任之，导致市场发展不健康，容易形成泡沫，酝酿金融风险。

　　据悉，国务院要求各级政府不得以基础设施建设和地产投资为经济重点，也不允许强行动迁民房；要采取必要措施打击炒房行为，抑制房价过快上涨。

　　熟知内情的官员向记者分析，房地产已经成为一些城市的支柱产业，不宜“从快从速”用行政力量强行干预。如果限制期房转让等温和措施不起作用，必要时可考虑提高住房贷款利率、开征物业税等措施，让房价慢慢降下来。更有分析认为，房价需要用５年时间才能缓和调整到位。

　　４月２１日，国家统计局专家在分析当前经济形势时指出，控制固定资产投资过快增长，当前宏观调控最重要的措施是“管紧土地，看好信贷”，尤其是控制城市建设规模和部分地区的房地产投资项目。（相关报道见今日０７版）

　　有专家认为，固定资产投资增长快，很重要的因素是一些地方政府靠经营土地筹集了资金，大搞市政建设；一些企业用相对低的成本获得土地，又以土地去抵押贷款。由于各地原先征收的土地和开发商手中的土地资源还不少，只要盘活土地存量，就不会影响经济发展。

　　北京一位不愿透露姓名的官员告诉记者，就像一季度各地高涨的投资增速一样，一些地方政府“并不情愿”抑制过高的房价，“即使国务院领导以及众多专家不断不点名警告某些地方政府”。

　　上海在行动

　　社会舆论对于上海房地产市场是否“过热”的分析由来已久。上海政府方面一直指出，当地楼市是健康有序的，供求大致平衡。

　　上海市政府宣布，４月２６日起，停止个人住宅的期房转让，相关手续延至５月１日。市政府发言人随后表示，上海局部地区房价涨幅过快的情况，除了商品住房供应的阶段性、结构性矛盾，投资性购房形成一定规模、短期炒作增多也是一个原因。

　　与此同时，在上海大街小巷，很多市民抱怨房屋价格过高。有关专家向记者透露的数据与政府公布的存有差距。

　　政府数据显示，上海投资性购房比重约１６．６％。但上海社科院房地产研究中心人士认为，政府对“炒订单”、“炒楼花”的投资行为并未做统计。在少数区域和个别楼盘中，投资性购房比重相当高，超过警戒线。至于空置面积，一位市政协常委估计，实际数字是政府的近３倍。

　　４月８日，建设部在上海召开房地产市场信息系统和预警预报体系建设国际研讨会。这个谢绝记者采访的会议最后达成共识：目前急需做的是政府公开房地产投资和交易数据，让市场自己调节价格。会上，有些地方的官员表示“数据是政府机密”；而有专家指地方政府统计数据方法不合理，数据失真，是变相鼓励地产投资，客观上助长经济过热。

　　上海房地产交易中心要求开发企业从４月１５日至２６日分批加入网上合同备案系统，在有关网站上公开新盘房源信息，增加交易的透明度。

　　银行信贷收紧

　　与房地产过热相伴的是金融可能出现的风险。

　　４月１８日，《财经时报》就央行宣布提高准备金率并收缩信贷是否对上海产生影响等问题，询问上海金融办公室党委副书记吴建融。他表示，上海政府专门开会研究后认为，不会影响上海经济，“上海金融资产质量好，盈利能力强，诚信度高，放在上海的资金没有限制”。据政府公报，金融和房地产为上海市主要支柱产业。

　　吴在有关演讲中表示，上海近年发生了巨大变化“基本上依靠大量投资，到目前为止，资本和投资推动上海的城市发展，创新和知识所起的作用还很小”。据悉，上海金融机构目前能配置的金融资源大约２万亿元。

　　据人行上海分行统计，到３月末，上海市各类房地产贷款余额３６３８亿元，同比增长４０％，增幅较２００３年同期下降８个百分点，上海个人住房贷款余额（含个人住房公积金贷款）为２２８６亿元，同比增长４８％。

　　为防范和控制房地产贷款风险，银监会２月曾发布《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》，广泛征求社会各界意见。

　　中国工商银行上海分行人士向《财经时报》透露，该行已经停止期房按揭。该行目前个人商业性住房贷款约４００亿元，占据上海第一位。该行分析，“上海楼价在未来几年将平缓增长，因为上海地价降不下来，上海楼价不会跌”。目前该行个人住房信贷坏账率为千分之五，而“未来不好判断”。

　　据悉，上海的一些商业银行已经取消了各支行的房地产开发贷款的审批权限，收归分行集中审批。中国银行上海分行的工作人员表示，针对房地产信贷正在研究有关方案。

　　记者获悉，上海各银行正在等待北京总行的指示。来自北京的消息说，各行正在研究方案。４月１４日，中国银行在全球电视电话会议中要求，高档住房贷款、投资用住房贷款必须降低贷款比例，缩短贷款年限。房地产信托的风险之道

　　目前上海市发售的信托产品难以确切统计，缺乏公开信息；银监局非银处对上海国际集团有限公司进行现场检查

　　本报记者  张立伟

　　中国银监会有关负责人４月１９日表示，信托投资公司要严防违规风险，密切关注股市和房地产等高风险领域的风险控制，并加大对现有１６０家非银行金融机构的监管和现场检查力度。有消息说，银监会将出台《房地产信托专项管理办法》，严加管理地产信托产品。

　　作为中国房地产业龙头，上海去年率先推出房地产信托产品，目前亦是地产信托规模最大的城市。２００３年６月１３日，中国人民银行颁布提高房地产商进入地产业资金门槛的“１２１号文”后，地产信托快速发展，仅四季度就发行项目３７个，募集资金３５亿元，相当于２００３全年数量的一半。

　　上海当地５家信托公司近日均回避记者的有关采访要求。一业内人士说，目前上海市发售的信托产品难以确切统计，缺乏公开信息，除非去证券营业厅和银行逐个统计。有关人士透露，长三角自去年新发行的信托产品５０％为地产信托。

　　记者获悉，中国最大的地方信托公司——上海国际信托投资有限公司，近日正在发售佘山国际高尔夫球场别墅项目信托和上海同盛大厦项目资金信托。该公司一季度新增信托产品１４个，新增信托资金１１．６７亿元；截至３月末，受托管理的资金规模达２４．６６亿元。

　　此前，该公司曾发售上海泓邦国际大厦、永泰花苑、长发虹桥公寓、海港新城、上投置业地产等地产项目信托产品。

　　上海国际信托投资公司是上海国际集团公司的子公司。上海国际集团有限公司于２０００年４月成立，注册资本６３亿元，旗下拥有上海国际信托、上海证券、华安基金及４家投资公司、２家地产公司等。

　　今年３月２９日，上海银监局非银处处长郑敏在该公司通报了信托监管的６条意见，要求认真对待资本市场风险转移问题，原有业务的清理工作要严格执行中国银监会下发的文件，在新业务拓展方面要坚持审慎经营的原则。

　　４月１３日，银监局非银处对上海国际集团有限公司进行了现场检查；４月１５日，非银处又针对该公司信托业务及投资股市债市和房地产等行业的运作管理情况，进行了为期一天的审慎监管会谈和风险排查检查。